☆区画整理により換地処分がされた場合には、新たに権利証が発行される場合と新たな権利証の発行はせずに従前の土地の権利証が換地後の土地の権利証となる場合があります。所有権移転、抵当権設定等の際には非常に悩ましげで重要なことです。
- 従前の土地１筆に対して１筆の土地が割り当てられる場合
一筆対一筆型換地は表示変更登記に類似していることから表示変更型とも呼ばれます。
地役権を除く権利に関する登記については変更が無いので従前の権利証を使用します。
表題部に「平成〇年〇月〇日土地区画整理法による換地処分」との記載が入ります。
- 従前の土地１筆に対して数筆の土地が割り当てられる場合
一筆対数筆型換地は分筆登記に類似していることから分割型とも呼ばれます・
新たな権利証が発行されず、従前の権利証が換地の権利証となります。
新しい土地の表題部に「平成〇年〇月〇日土地区画整理法による換地処分 他の換地 〇番、〇番」との記載が入ります。甲区には従前地の甲区の情報「平成〇年〇月〇日受付第〇〇号 所有者 住所〇〇 氏名〇〇 土地区画整理法による換地処分により（従前地所在）の土地順位〇番の登記を転写 平成〇年〇月〇日受付第〇〇号」の記載が入ります。
- 従前の土地数筆に対して１筆の土地が割り当てられる場合
数筆対一筆型換地は合筆登記に類似していることから合併型とも呼ばれます。
新たな権利証が発行され、所有権移転等の登記の際には、この新たな権利証を添付することになりますが、従前の土地全ての権利証を添付することで登記することも可能です。
新しい土地の表題部に「平成〇年〇月〇日土地区画整理法による換地処分 他の従前の土地 〇番、〇番」との記載が入ります。甲区には「土地区画整理法による換地処分による所有権登記 住所○○ 氏名○○ 平成〇年〇月〇日受付第〇〇号」の記載が入ります。他の従前の土地は閉鎖されます。
まとめると
・一筆 → 一筆 従前の権利証
・一筆 → 数筆 従前の権利証
・数筆 → 一筆 新しい権利証または従前の土地全部の権利証
通常の分筆・合筆の時と同じように考えれば大丈夫でしょう。
☆ちなみに、同じようなケースで国土調査の場合はどうでしょうか。
国土調査の場合は勝手に変わって登記されてしまいます。権利証は発行されません。そのままや分筆の時は従前の権利証を使えばいいのですが。合筆になるとこうはいきません。通常の合筆と違い権利証が発行されないので、合筆前のすべての土地の権利証を使うことになります。
・一筆 → 一筆 従前の権利証
・一筆 → 数筆 従前の権利証
・数筆 → 一筆 従前の土地全部の権利証
通常の個人であればそんなに分筆・合筆をすることはないでしょうが、宅建業者が開発で団地を造る場合は一度に分筆合筆を繰り返すして綺麗な団地を造る場合もありますので表題部から隅々まで調査して漏れが無いようにしないと大変なことになってしまいます。
どの権利証が必要なのか時系列で考えて漏れが無いように気を付けましょう。
